13日
2018年03月

难忘颐园

发布者:王宁浏览量:

是什么样的力量和信念,让我们在市场面临巨大压力时能够坚持自己的价值观和理念,最终渡过难关?是什么样的胸怀和眼光,让我们抵挡住巨大利益的诱惑,毅然放弃数万平方米的房子?又是什么样的驱动力,让我们的合作伙伴能不计回报,甘愿为颐园付出巨大的心血和努力?这些问题,也许没有标准答案,也许答案就在我们的价值观和文化中,这是中筑今后能否走的更远,走的更好关键所在。


难忘颐园

--记"郑常庄新村二期"开发若干事

提起西府颐园,这个建筑面积不足15万平方米的中等规模住宅项目,全部开发周期却达7年之久,一路走来历尽艰辛,其中可说的事儿实在多,但头绪纷杂,一时竟又不知从何处说起。

"西府颐园",本名"郑常庄新村二期"。虽说是二期,但却比一期--"西府兰庭"签约整整早了一年。早在2003年,"西府景园"正在如火如荼的建设中,"郑常庄新村建设二期合作开发协议"正式签署。此后,景园于2004年末顺利竣工入住;兰庭开工于2005年、交付于2007年;成都"蓉华上林·昭华苑"于2006年~2007年间各标段陆续开工,虽经历汶川特大地震灾难的考验以及投资合作条件的数度变化,也仍然在2009年底交付使用。唯独"西府颐园",直到2010年4月才最终实现全面竣工入住,成为中筑置业已完工项目中开发周期最长的一个。

西府颐园的开发过程,见证了市场、政策、规划设计等诸多方面的变化与沧桑,遭遇了住宅项目开发建设过程中几乎所有可能出现的风险与坎坷,可谓"一波数折"。

遭遇土地"大限"

2002年开始,中国土地使用权有偿使用制度逐步走向规范,最具代表性的制度设计就是规定必须通过公开市场交易(即所谓"招牌挂")进行土地使用权出让,但具体实施起来还是有一个逐步完善的过程。我们本以为"西府颐园"作为北京市特有的"绿隔"项目,是有希望按协议出让方式继续运转下去的。可惜颐园"生不逢时",签约不久即遭国家土地政策"当头棒喝"。2004年3月21日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,协议出让经营性土地使用权规定了最后期限2004年8月31日,对到期后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。这就是业内著名的"8·31"大限。

按北京市相关文件规定,列入历史遗留项目的必要条件是2004年1月1日前取得立项批复或规划意见书,而颐园两者均无,仅凭一纸所谓"规划意见书(草拟稿)"与相关部门周旋,后经多方努力仍然被拒之门外。这就意味着,颐园项目必须通过公开市场交易出让国有建设用地土地使用权。由于当时颐园项目用地还是农村集体土地,很显然,只有通过土地一级开发才能入市交易。颐园从开发项目的源头--获取土地使用权开始,就踏上了命运多舛的"长征路",其开发周期之长,也就不难理解了。

一级开发"摸着石头过河"

事实上,土地一级开发这事儿,恐怕连管理层也内心充满"纠结",政策变迁朝令夕改,一直在"试错"。时至今日,土地一级开发制度仍饱受诟病。但颐园若想走下去,非此路不可。

2005年是中筑地产部成立的第一年,年轻的团队连二级开发的前期工作还没有完全整明白,就义无反顾地投入到西府颐园的土地一级开发中。由于几乎没有什么经验和模式可供借鉴,完全是"摸着石头过河"。

土地一级开发有三项主要工作:"征地,拆迁,大市政",西府颐园在这三件事上都遇到不小的障碍。

先说拆迁。颐园用地上几乎没有民宅,只有集体企业,本来难度已经小很多。但其间几经周折,数次反复,渐成尾大不掉之势,一度几乎让我们做出局部放弃的决定。最后拆迁工作还是成了"关键路径",拆迁完成之时即为申报一级开发验收之日。

再说征地。郑常庄村集体对于土地征收工作可说"驾轻就熟",有了村里的大力协助和配合,2006年4月就完成了征地结案。谁料到,由于过程中的一次小插曲,报用地的时候麻烦就来了,以致于直到结案一年后的2007年6月才拿到《建设用地批准书》,那上面还赫然注明:"其中经营性用地部分,待市政府明确处理意见后,再办理供地手续。"这一耽误,险些让《规划意见书》过期,幸好及时办理了一级开发《建设用地许可证》,才免于招致更大的麻烦,但也着实让人紧张好一阵子。

大市政就更是我们的软肋了。与行政审批事项不一样,大市政建设这工作无章可循,且本身就头绪繁多,从手续到方案,再到建设、接用,对专业和经验的要求极高。单是市政项目综合就让我们"丈二和尚摸不到头脑"。这一点,从时间上就很说明问题:2006年5月22日就召开了市规委项目综合会,会议纪要却直到2007年5月15日才姗姗迟来,会议纪要下发的时候,主持会议的部门已经变成了"原市政交通处",连机构都改了。

就是在这种状态下,从2005年5月取得授权,到2007年11月一级开发验收通过,历时两年半,一路磕磕绊绊但终于圆满完成任务。

入市交易惊心动魄

一级开发完成了,但这只是新的起点,更艰巨的任务是入市交易。既然是公开市场交易,就一定会面对竞争,具有很大的不确定性。特别是在2007年,中国宏观经济连续数年强劲增长,房地产市场也在一轮轮调控声中达到阶段性高点,地王频现,房价涨幅超过大多数人的预期,真正是"地价与房价齐飞,秋水共长天一色"。而就在我们周边,从2005年起就不乏"面粉贵过面包"的土地成交,与之相伴随的,就是许多项目的一级开发单位在激烈竞争中黯然退出。对此,地产部曾进行专题调查,根据不完全统计,那段时期一级开发单位成功竞得土地使用权的概率仅为不到40%,大部分都"与他人做了嫁衣"。在这样的形势下,西府颐园蹈此覆辙的风险是很大的。

形势固然严峻,但公司的决心也坚定。从取得一级开发授权那天起,我们的目标就始终指向最终取得全部土地开发权,并且在各类经营会上多次明确和强调,从技术到经济,各项工作都围绕这一个中心展开。有一点很重要,我们决不能为了实现目标采取"把盘子打碎"的办法,还要尽一切可能保证项目品质,如此一来就更是难上加难了。如果要问西府颐园最值得纪念的日子,我想我们一定要记住"2008年1月23日"。在这一天,中筑置业以挂牌方式竞得"丰台区郑常庄新村二期居住项目"国有建设用地土地使用权。同日,在静候签订《成交确认书》时,我们以相对轻松的心情观摩了"顺义区后沙峪居住及商业金融项目"地块的挂牌成交过程,经过数十轮现场竞价,该地块最终以213%的溢价幅度成交,真是"冰火两重天"!

规划设计"三年磨一剑"

西府颐园的规划方案,建研院的主要建筑师与中筑置业一道,以超常规的耐心和恒心,自2005年7月取得规划意见书开始进入实质性设计阶段,到2008年5月完成商品房施工图,付出了长达三年之久的艰苦努力。其间经历了政策、市场和规划条件等内外部因素的重大变化,仅正式提交论证的各种备选方案就达20版以上。

过程中种种技术与非技术因素产生的影响无法一一列举,仅择其要记录如下:

用地划分伤透脑筋。颐园是绿隔项目,按一定比例配建自住房和商品房。在给定的规划条件中,自住房和商品房用地仅有建筑规模而没有明确的用地划分,需通过方案设计解决用地划分问题。但是,由于商品房用地与自住房用地的供地方式不同,又必须先划分用地,才能确定设计方案。在此问题上,主管部门似也无计可施,国土部门认为应该由规划部门进行用地划分,而规划部门则认为,应由国土部门确定哪里是入市交易的商品房用地,哪里是划拨的自住房用地。于是,用地划分与方案设计就成为互相牵制的"鸡生蛋,蛋生鸡"问题,曾经一度让我们的规划设计工作失去方向。这个问题最终得以解决,还源于一次偶然的机会。那是在一次绿隔项目协调会上,我们意外的发现,有一与颐园情况类似的项目刚刚办理完成用地划分,采用的方法既简单又直接,完全可以作为"样板"照方抓药,用地划分迷局由此破解,西府颐园得以继续前进。

"70/90"之惑。2006年中,"国办发〔2006〕37号"文明确规定,"自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上"。其时颐园规划设计已经达到一定深度,此文一出,立刻对已形成的设计方案产生颠覆性影响。由于西府颐园项目既有自住房,又有商品房,自住房有户型比例和套型建筑面积要求,商品房要考虑市场定位,再加上"70/90"政策实施的各种不确定性,简直是盘根错节,就像多元高次方程一样难解。我从电脑记录中找到了当年一份公司内部资料--《关于郑常庄新村二期办理设计方案审查事项的建议》,在对各种情况进行综合分析研究后,文中最后给出这样的结论:"……方案的设计工作需要继续进行,不能因为政策的不明朗而停滞,建议考虑四种情况:①按照37号文的要求,以整块用地为基础进行方案设计;②经营性用地和回迁房用地分别按照37号文要求进行方案设计;③按照户型建筑面积全部在90平方米以下进行方案设计;④经营性按照37号文的要求进行方案设计,回迁房按照普通规范要求进行方案设计;……",从中可见当初研判和决策过程之纠结!


方案审查涉险过关。在解决了相邻建筑影响、自住房指标调增、套型面积和比例限制等一个又一个技术难题之后,经过无数版方案设计和反复推敲调整,颐园终于进入正式申报设计方案审查的环节。不料,这时再次出现纰漏。规划经办人员加班审图,其精神现在回想起来仍令人心存感激,不过反馈回来的消息却让我们高兴不起来。原来也许是因为建筑师过于投入却忽视了细节的缘故,送审方案在关键技术环节上不能满足规范要求!方案必须修改,还必须同时保证容积率维持不变,调整起来不仅技术难度相当大,紧迫的时间要求也很致命,一时之间几乎陷入绝境(此处省略1000字……)

后来的结果当然是再一次绝处逢生,不仅顺利通过审批,按期在2007年10月开工,而且主要技术经济目标全部实现,方案设计历经3年终于划上完满句号。

市场的"冷幽默"

2008年之春,我们刚刚为成功摘牌暗自松了一口气,就迅速投入到紧张的商品房报建工作中。与此同时,一场世界性的经济危机已悄然而至,而中国则因2007年经济出现过热苗头正在加大对房地产市场的宏观调控力度。受政策调控的影响,以及由美国次贷危机演化成的全球性金融风暴,给宏观经济以沉重打击,资本市场一泻千里,房地产市场也调头向下,出现了历次宏观调控想实现却从来都没有达到的效果。比较典型的特征首先是成交量迅速下降,房屋市场出现"滞涨",很快就在土地市场上反映出来,流拍、流标频现,"地王"风光不再,甚至成为市场笑料,以前的黄金宝地以很诱人的价格挂牌却无人问津,市场"脸色"骤变。恰值此时,在北京"奥运"季后,西府颐园商品房入市。结果可想而知,虽然是传统的"金九银十"销售旺季,虽然是低价开盘,但业绩平平,前途堪忧。更让人焦虑的是,业内普遍认为2009年将是"最困难的一年"。2008年已如此不堪,那"最困难"的2009年将会迎来怎样的"地产寒冬"?

但市场再次玩起了"冷幽默"。2009年初,房地产市场的"小阳春"尚不敢让所有人"看多",但紧跟着却是史无前例的疯狂上涨。中国房地产市场在"扩大投资、拉动内需"经济刺激政策的大背景下,在人们因货币政策极度宽松而产生的通胀预期中,上演了一场牛年"地产盛宴"。不过很遗憾,"盛宴"倒是赶上了,由于商品房体量太小,在市场爆发之时,西府颐园还没来得及调整价格就已宣告售罄,实收均价与2009年市场均价之间有30%以上的差距。

一切皆有可能

在颐园项目签约前的可行性论证阶段,曾经设定了三个前提条件,认为必须同时具备方为可行。这三个条件是:第一,全部建筑面积必须转为商品房;第二,宗地内规划道路调整取消;第三,规定时间内完成地上物拆迁。

从理性角度看,这样的判断基于当时政策、市场形势,以及对风险的认识是合理且专业的。不过值得玩味的是,后来形势发展证明,这三个条件一个都没有实现,有的甚至还出现了"恶化"。而这并没有影响颐园项目一步一步艰难但是顽强的走了过来,以结果论,颐园项目开发总体是成功并且可以令人满意的。如果因不能达到上面三个条件而放弃"郑常庄新村二期",那才是犯了重大的战略错误!由此看来,理性分析也不保证最终结果完全正确,只要对趋势的把握不出大的偏差,再加上坚韧和执着,一切皆有可能!


回顾颐园七年之路,一幕幕似乎仍在眼前,给我们留下许多酸甜苦辣的复杂回味,怎一个"难"字了得!?不过从技术角度看,西府颐园的开发建设确实为我们今后的工作提供了宝贵的经验和教训。比如,在规划设计方面,一定要先把周边所有可能产生影响的情况全部摸透、核实,在方案设计阶段要格外注意道路交叉口间距要求等关键技术环节,通过人防规划统筹为后续开发建设创造有利条件,等等。这些都有待于我们下一步更深入的发掘。

但是,如果再想的深一点,我们似乎应该明白,颐园教会我们的,还远不止这些。是什么样的力量和信念,让我们在市场面临巨大压力时能够坚持自己的价值观和理念,最终渡过难关?是什么样的胸怀和眼光,让我们抵挡住巨大利益的诱惑,在眼看着房价节节攀升的时候,毅然同意改变合作条件,放弃数万平方米的房子?又是什么样的驱动力,让我们的合作伙伴能不计回报,甘愿为颐园付出巨大的心血和努力?这些问题,也许没有标准答案,也许答案就在我们的价值观和文化中,这是中筑今后能否走的更远,走的更好关键所在。


附记:

颐园征稿时,正值中筑步入第十个发展年头之际。柳总在2010年度工作会上的讲话中,重点强调了四个词:"感激"、"知足"、"承受"和"珍惜"。

说到感激,颐园项目克服了那么多的困难,取得了今天的成功,其中很大一部分,固然要归功于全体中筑人共同努力的结果,但是我们心中必须明白,包括颐园在内中筑所取得的所有胜利果实,都应该感谢这个时代,感谢社会,感谢合作伙伴,感谢认同并支持中筑的客户。所以,我们一定要心存感激。

说到知足,我们曾经困惑过,为什么我们项目的开发节奏总是没有踩准市场的脚步,没能最大限度的获取经济效益?为什么在所有人质疑房地产行业暴利的时候,我们项目的开发利润显得是那么的相形见绌,哪里与"暴利"沾得上边?但认真想想看,中筑真的是"运气"不好吗?实际上,始自西府景园,到西府兰庭,到西府颐园,再到成都蓉华上林,我们一直都得到了社会和市场的"眷顾"。历次宏观经济环境和社会环境出现危机(比如2003年的"非典",2008年汶川地震和全球性金融危机,2009年至今一轮胜于一轮针对房地产行业的严厉政策打压),整个行业发生大的波动的时候,中筑总能找到属于自己的机会,不仅阶段性解决了生存问题,还能够去寻求发展的机遇,并向着自己梦想的目标前进。所以,我们应该知足。

说到承受,西府颐园经历的所有磨难,中筑和合作伙伴一道都挺过来了,结果未必是完美的,但我们收获更多的,是"学会了忍耐、宽容,更练就了在逆境中顽强生存的本领"

说到珍惜,尽管用挑剔的眼光能找到西府颐园诸多的瑕疵,可以说"伤病缠身",但西府颐园无疑是社会、合作伙伴、客户给中筑的一次宝贵机会。中筑人7年来为项目建设所付出的努力、奋斗、投入和牺牲,足以证明对这次机会的珍惜。而所有的胜利果实,每一次攻克难关之后的欣慰喜悦,以及政府、合作方、业主对项目品质的认可,则是给我们最好的回报。

地产界风云人物冯仑在《伟大是熬出来的》一书中,有一段关于"从容"的表述是这样的:"从容是建立在对未来有预期,对所有的结果和逻辑很清楚的基础上的。你只要对内心、对事物的规律有把握,就能变得很从容。大人比小孩儿从容,男人比女人从容,老人比年轻人从容,掌握资源多的人比掌握资源少的人从容,皆是如此。对未来的东西越有掌握、越理性,你就会变得越从容。"不能说当初我们对颐园的未来掌握了有多少,事实上几乎完全没有人预测到后来发生的一切,不管是有利的还是不利的。但颐园毕竟于风雨中走出来了,主要战略目标全部得以实现。我们所能掌握的,也许仅仅是自己。中筑未来十年若要走的"从容",也必须要进一步剖析自己,认识自己,掌握自己。


辛卯二月于蓉城





关闭