本来想就初略的了解写写如何在澳洲开展房地产开发，但是真下笔写的时候还是比较没底的，所以我决定这个课题暂且留给澳洲的同事们。我先借月刊宝地先聊聊另外一个话题：如何在澳洲买房？有兴趣的同事大概也可以从侧面了解下澳中两地的开发区别以及开发商角色的差别。

为了更有针对性，本文选择了从国际买家（国内购房者）的角度，其实当地人买房也可以参考这个流程，只是程序上更简单。国际买家大部分人对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解，而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的，所以国际买家基本都会在购房之前找一家澳洲当地的房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

1   预定房产

购房者根据个人对地区和户型的偏好选择满意的房产，一般中介会介绍多个项目以供挑选，大部分专业机构都会同时代理多个项目，也会出现某个项目同时寻求多个代理机构的情况。看中某个项目后需要与置业顾问确认该户型是否可以认购，并由顾问协助填写预留表格(需要填写一系列个人信息，包括电话号码、家庭地址、电子邮件)，并附上所需的个人身份证明文件，同时支付一笔订金，一般是5,000澳币，让中介向开发商申请保留该物业。（订金在之后会退还给购房者）

由于澳洲是一个讲诚信（主要是法制观念深入人心）的国家，加上又有厚厚的购房合同作保证，所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。当然购房者也可以亲自到澳洲考察一下欲购买项目周边的环境和各项设施。

图1：某项目的楼书

2   选定澳洲律师

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理 ，如果你没有指定的澳洲律师，中介一般也会有长期合作的律师团队或者和合伙人介绍。不用担心，律师中懂中文的华人也不在少数。

3   申请海外人士购房许可

买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB：Foreign Investment Review Board】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

自2015年12月1日起，申请FIRB的收费如下：在澳洲购买$100万澳元以下房产的海外投资者，须缴纳$5000澳元的申请费；购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$10000澳元的申请费；购买$200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高$100万澳元须再额外增加$10000澳元的申请费。

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申请FIRB. 注意TR（Temporary Residency 暂时居留签证）持有者也需要申请FIRB, 即澳洲临时居民。（在新政实施前是先购买后申请FIRB；在新政实施后是先申请FIRB，批准后再购买。）

在澳洲，外籍人士不能买卖二手房，只能买期望。也有一些特殊情况，比如持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房，但要在签证到期离境前的3个月，必须出售该二手房。

4   签订购房合同

开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。

然后买家需要将已签署的销售合同及10%首付款记录交给律师，然后律师会交给开发商签定落实；然后经由开发商签署的有效销售合同会发还给您的律师，然后再发还给买家。

由于澳大利亚各州的相关法律不同，不同地产项目的合同文本也是不一样的。

5  支付10% 的购房首付

购房者需要在合同规定的时间内，一般为2周内，支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以，这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前， 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。

6   房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间，需要交印花税给政府。印花税的价格，根据房价的不同而的计算所得（以律师所提供价格为准，各州税率也存在差异）。除了向政府缴纳印花税，购房者不需支付其它任何费用。这个交印花税的时间每个州各有不同，在新南威尔士州购买楼花后需要在“签合同后的15个月内或交房后3个月内”支付印花税。

7   办理贷款

在房产交割的前三个月，买家律师以及中介会通知购房者房屋即将竣工,如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，递交申请。海外买家最多可贷房屋估价（这里的估价是指交房时银行对房产的估价）的70%，贷款能力与收入水平相关。和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才开始，也才从那天开始算利息。

8   交割前验房

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房。在验房过程当中，如果发现任何问题，开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也会保证维修（澳洲全部采用成品交房，出去可移动的家具和主要电器外，基本全部在交房清单中涵盖。对有些电器等家具，保修期会达到两年）。

图2：某项目的交房标准

9   房屋交割

房屋交割的前几天，购房者需要把剩下的20%的款项交给自己的律师（海外买家可以贷款70%，然后第一笔首付款为10%，交房时需交另外20%），然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

整理完这些回头再看一遍，发现可以换个角度再看看，实际上，本文也可以理解为“在澳洲如何卖房？”，有兴趣的同事可以自发的解读下，也欢迎就其中流程详情展开探讨。